5p 竹科加持 地方建設積極 大新竹房市紅了 |
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近兩年大新竹房市供給快速擴張，加上電子業景氣浮沉不定，使得短期市場出現稀釋效應。不過縣市政府積極建設地方，已逐步看到成果；大新竹區域發展及房市，前景可期…
馬英九連任成功後，外界最關注的議題之一，當然是針對大台北高房價現象的新住宅政策規劃。而新任內政部長李鴻源上任前後，也的確提出相當具體的方向，那就是以捷運為主要媒介，鼓勵民眾移居到中壢以北的新興開發區域。
消息一出，新北市近年新重劃區及桃園多個地區，當然可望具體受惠，房市也獲得若干激勵；不過同時間也招致一些批評，認為這是舊酒裝新瓶，和過去的官方造鎮政策差異不大，須克服的問題還是很多。
過去相關政策未能成功，很大因素實是政府無法順利引導產業進駐，結果人口雖順利遷入新興區域，卻無適當就業機會及成熟生活機能。致使這些外移人口仍須回到市中心區就業及從事商業活動，因而產生新的交通運輸需求。結果不僅造鎮政策事倍功半，也無法解決市中心人口過度集中的長期問題。
竹科加持 新竹房市蓬勃
當然，官方也看到問題所在；因此中央近年積極推動各區公共建設，且準備開放中資投資若干項目。
地方政府也同樣積極；如新北市林口新市鎮中商特區購物商場案，朱立倫市長還特別遠赴日本招商。說到這裡，先天條件優越的大新竹地區，其實成績更是斐然。在縣長邱鏡淳近年努力推動下，眾人即將看到具體成果；而我們更關心的區域房市，更可望邁入全新階段。
基本上，大新竹房市要算是內需型市場；而此類市場生態的特色，就是供需起伏及價格波動較小，但相對平穩、不易大起大落。近一年多來，台灣整體房市受制於奢侈稅因素，交易量下滑明顯，但內需型市場如桃園、宜蘭，顯然較不受到影響。而大新竹房市，理當比照辦理。
不過事實卻不盡然如此，原因是，新竹房市需求結構中有一類非常特殊的族群，那就是新竹科學園區內的電子業從業人員，俗稱的「科技新貴」。這群特殊消費人口的相對高消費力及意願，使得當地房市自用需求更強外，投資置產行為也相當盛行。
因此，包含緊鄰竹科大門的新竹市，及鄰近園區幾個區塊如竹中地區(屬竹東鎮)，區域房市發展相當蓬勃。至於其他如湖口、新豐及竹東鎮市區，雖然有工業區藍領階級，不過消費力相對較弱，房市投資行為較少，以純自用為主，因此歸類於單純內需型市場。
竹北市則是近年崛起新秀。一方面是東西向快速道路通車拉近竹北與新竹市(園區)距離，因此愈來愈多竹科人湧入竹北購屋自用或投資；當然更重要的，還是竹北區域開發題材源源不絕，這正是近年竹北房市發展大躍進，近年吸引許多外地建商進駐開發的主要原因。
新竹縣府 近年招商有成
因此，無論是相中區域質感新穎而決定移居，或看好開發建設題材，造就房產增值潛力而進場投資者，甚至房市業者，都對大新竹地區各項發展進度相當關心。而根據本刊了解和區域發展，最有關的各產業園區招商開發，都已有具體進度，將很快看到成果。而以此為基礎縣府也規劃了周邊配套建設。大新竹地區整體發展，可望更上層樓。
新竹縣產業發展處陳偉志副處長表示，邱鏡淳縣長上任後，配合馬英九總統愛台十二項建設及六大新興產業規劃，擬定了該縣發展之四大主軸，分別為一、綠能產業，二、生物科技及醫療，三、科技文創，四、觀光休閒精緻農業。而各界關心的，當然又多為前三項。
首先綠能產業部份，根據地是位(中山高)竹北交流道旁，原本的台大預定地，經邱縣長努力奔走爭取下，台大校方同意釋出北側十三點四公頃土地，重新規劃定位為國際綠能產業園區。
該園區將由台達電籌劃進駐，並已於今年二月完成簽約，第一期開發預定兩年後完成，主要是研發及展示中心。預估可提供三到五千個工作機會(據了解，台大校方有意將剩下二十公頃土地比照辦理，但尚未確定)。縣府為因應未來展示中心吸引人潮及就業人口之需求，更初步規劃從本園區到高鐵車站開闢一條輕運量捷運，至於運輸方式則尚未底定，高架或地面電車都將列入考慮。
再來是生物科技醫療。這部分的相關擘劃更早，在高鐵車站特定區規劃初期，就在特區東側劃設專用園區。而經過多年積極開發與招商，去年也已有美國北極星集團實地來台勘察，隨後決定進駐開發，與縣府已簽約完成，將投資一百億，設廠生產肝癌標靶藥物，生產線預定兩年後啟動。
美印先後投資 前景看好
科技文創產業部份則是較新擘劃，基地同樣在高鐵車站特定區內，車站專用區北側，原本劃設之運動場館用地。陳偉志副處長說，該區目前正在進行變更中，面積約六點三公頃，預計規劃為科技文創育成中心，將是類似鴻海集團投資光華商場，日本秋葉原之模式。
除此之外，高鐵特定區東側大塊重劃地，扣除生醫園區後，縣府也正式命名為「台灣知識經濟旗艦園區」，總面積四四七公頃(含交通大學預定地四十公頃)。根據既定規劃，本園區將不准一般製造業進駐，完全為零污染的軟體開發量身打造。此外，該區也是早先外界所稱「印度村」之所在地。
陳副處長表示，在(劉憶如時代)經建會牽線下，印度官方認同新竹縣IT硬體發展實力，認為可與該國軟體開發結合，創造更大產值。因此一拍即合，於今年稍早初步定案，縣府也已撥出知識經濟園區內產專區及住商用地，做為印方來台投資設廠，及相關人員興建房舍居住之用。
由上述縣府公布的招商發展進度來看，短則一、兩年，長則三到四年，大新竹區域發展將有長足進步。而這也正是近年在地及外來建商積極購地、開發建案的重要理由。
昌禾開發張建銘副總：對比台北市 新竹市區潛力雄厚
新竹當地相當知名在地建商，昌禾開發張建銘副總經理就表示，基於穩定內需及園區科技從業人員帶來的強勁需求，大新竹房市整體發展一直相當不錯。近年竹科雖面臨中科、南科競爭，電子業景氣也起起伏伏，甚至部份廠商外移，但竹科還是全台IT產業指標所在，仍持續有新血加入，帶來穩定購屋需求。
當然，新竹市發展時間早，使得可發展腹地相對有限，因此建設題材不如竹北市來得多。近年來看，市區主要是後火車站公辦都市更新案、從上海搬過來、落腳關埔重劃區的世博台灣館，及從高鐵車站拉到新竹火車站的新竹輕軌(前稱內灣支線改善案)；此外，民間主導的巨城百貨重新開張，也相當受到注目。
張副總觀察指出，剛通車的新竹輕軌，主要是高鐵通勤族受惠，及假日出遊多一個交通選項；短程交通如往來兩大市區，很多人還是選擇開私家車。即將重新開幕的巨城大遠百，可能更具意義；據張副總透露，該話題已對附近市場產生若干效應，附近的中古屋物件已有抬價現象。
據此他認為，新竹正市區基於地段稀有性，及土地、開發成本提高之趨勢，長期房市仍有相當實力，甚至可用台北市近一年持續抗跌的現象來做對照。短期內奢侈稅及歐債爆發後，當地投資行為轉趨保守，對近期當地市場確實產生影響，不過張副總認為，這也算是回歸基本面需求，並非壞事。
展望今年，張副總指出，利空影響淡化之下，預料房市投資行為將重新出籠，不過態度應會審慎些，因此包含新竹乃至全台，地段將是王道；只要有不可取代性的地段，還是有一定市場需求及投資性。相對地，當地段有可被取代性時，可能就容易有波動。總體來說，他認為一般四十坪以下首購型產品，應該是在新竹投資置產的不錯標的。
一研九鼎王志遠總經理：建設將到位 明後年竹北房市再起
相較於昌禾張副總強調(新竹市)市區既有的地段優勢，在當地承銷多個指標建案的一研九鼎廣告王志遠總經理，則是看好新竹重劃區，認為重劃房市前景樂觀。
王志遠總經理指出，竹科園區就業人口，的確提供大新竹房市強勁且穩定的自住及投資需求；而緊鄰園區大門的關埔重劃區，由於街廓完整，已有大賣場進駐，商業活動更形熱絡，整體機能逐步完善，加上新竹輕軌通車提供交通新選項，因此成為近年竹科新貴購屋置產的最愛新歡。
同樣道理，因為重劃建設而發跡的竹北市房市，包含三園四所等利多，題材兌現只是時間問題；整體發展及質感，將和新竹市並駕齊驅，甚至超越之。他認為明後年竹北房市將再起飛，預估房價將繼續上探，二字頭將是基本值，故現在不失為逢低進場好時機。
王總經理又分析，土地、原物料都長期看漲，但這些年大家薪水沒增加，加上最近油、電價又不斷飆漲，因此資金適度投入保值標的，肯定是未雨綢繆的不二法門。而房地產正具備這種穩定價值，將再度獲得青睞。他建議消費者，自用之外有餘力者，可選擇不錯標的買屋收租；而包含竹北在內，大新竹地區未來將走換屋市場，地段上則首推高鐵特區，斗崙重劃區次之，縣治三期排第三。
其實看好新竹IT產業及科技新貴實力的，不只是近年前仆後繼的建商，本地科技廠商更積極想要在新竹佔有一席之地。陳偉志副處長坦言，這些年相關廠商基於設廠需求，向縣府這邊請求釋地，(設廠)土地可說是供不應求。
單一招商窗口 電動車城市
而在竹科、湖口等區確實趨近飽和之下，縣府除了上述各產業專區外，也已針對頭前溪南側區域進行重劃，也在湖口、竹北交界規劃十九公頃的鳳山工業區，以其符合廠商需求。此外，為加速行政流程、方便廠商提出相關申請，縣府更推出「單一招商窗口」；上月邱縣長親自到台中招商的縣八停車場及縣華段兩案，就將是縣府推出這項新服務的示範案例。
未來廠商順利設廠生產，當然會帶來更多新的從業人員，為當地房市帶來更多需求。而產業進駐、人口增加後的另一重大課題，當然還是交通。這部分，縣府也都有規劃腹案。
首先是內部通勤。縣府將在西邊市區(含縣治特區一期)周邊新建外環道路，相關計畫與經費已初步通過。交流道東邊的新興區域與新竹市(科學園區)聯絡方面，則將以高鐵下方道路，延伸到竹科為主，再搭配竹科聯外通勤巴士，一方面透過大眾運輸系統，紓解尖峰時間東西向快速道路易壅塞的情形，再者也藉此培養運量，替可能的捷運系統做好準備。
除此之外，縣府還打算把竹北市打造成電動車示範城；一方面將現有竹北市內免費巴士逐批換成電動車，另外也將新增高鐵車站接駁大新竹各區(初步規劃三路線)的通勤巴士，同時配合車站周邊公有停車場，提供簡易保養服務，一來鼓勵縣民多利用大眾交通，再者也提供弱勢就業機會。
新竹發展可期 房市續看多
科學園區設立三十餘載以來，大新竹地區不但是國內資訊電子產業重要發展基地，區域房市也得到重要發展動能；因此，雖然距離大台北稍遠，比桃園更難吸引多金台北客源，但近年市場亮度卻一直很高，可說是獨樹一格。
近年邱鏡淳縣長上任，積極推動區域建設及招商，各重劃區陸續釋地，更提供開發商發展舞台，科技新貴消費實力又有目共睹，因此(以台中為主)各方人馬齊聚新竹，競爭房市大餅。然而之後碰上金融海嘯，電子業景氣出現明顯起伏，加上短期供給增加太快，政府又連續兩年調高當地不動產稅基(公告現值)。眾多因素交錯下，近年新竹房市出現盤整狀態。
不過，從近期建設招商進度逐步明朗，縣府對未來區域發展都有周延規劃的情形來看，目前區域房市的整理狀態，只是短期現象。只要產業能真正順利進駐，新竹IT產業定位將更加明確，區域發展水到渠成，提供更多就業機會與經濟活力，真正符應新住宅政策的精神，區域房市也會因此獲得持續進展的重要能量！ |
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